Статьи / Классификация

Классификация торговых центров

Родиной торговых центров (ТЦ) можно по праву считать США, именно там появились первые центры, объединяющие на своей площади магазины и заведения индустрии питания и развлечений. Первым современным торговым центром в России стал московский «Рамстор» в Кунцево, построенный в 1997 году. Он предложил москвичам невиданный до этого ассортимент товаров — от продуктов питания до бытовой техники, объединив под своей крышей магазины и бутики известных фирм, рестораны быстрого обслуживания, на прилегающей территории была оборудована бесплатная автостоянка.

Сеть торговых центров «Рамстор» признана успешной большинством экспертов. Ключевую роль в этом играет, несомненно, правильно сформированная концепция. Консалтинговая компания разрабатывает концепцию ещё до начала строительства ТЦ, проводя специальные маркетинговые исследования:

• —изучение возможностей участка и его географического расположения;
• —анализ сложившейся инфраструктуры и планируемого строительства;
• —оценка экономического потенциала (состав населения, уровень доходов и расходов, неудовлетворенный спрос и т.д.);
• —анализ существующей и перспективной конкуренции;
• —оценка долгосрочных тенденций экономического развития района или региона.

Исходя из полученных данных, прогнозируется коммерческая успешность проекта. Иногда после маркетинговых исследований приходится менять предварительную концепцию.

Согласно используемой в России адаптированной американской классификации Urban Land Institute (ULI) ТЦ по концепции подразделяются на:

1. Специализированные торговые центры и торгово-развлекательные центры.
2. Фестивал-центры.
3. Торгово-общественные центры.
4. Торговые центры моды.
5. Аутлет-центры.
6. Пауэр-центры.
7. Ритейл-парки.

По размеру арендуемой площади:

1. Микрорайонный ТЦ.
2. Районный торговый центр.
3. Окружной ТЦ.
4. Суперокружной ТЦ.
5. Региональный, ТЦ (ТРЦ).
6. Суперрегиональный торговый центр.

Кроме того, российский компания Blackwood предложила свою классификацию торговых центров, в которой каждый ТЦ описывается одновременно несколькими параметрами:

1. Зона охвата торгового центра.
2. Основная специализация.
3. Целевая аудитория Торгового центра.
4. Сопутствующая специализация (наличие/отсутствие).

После утверждения концепции разрабатывают архитектурный проект — внешний облик центра и его «начинка». Определяются размеры и геометрия здания, разбивка на сектора, возможности помещений каждого этажа, архитектурный облик и внутреннее планировочное обустройство.

На данной стадии разработки проекта следует определиться с набором основных арендаторов, которые во многом будут определять успешность бизнес-идеи.

Как правило, у любого торгового или торгово-развлекательного центра есть основной арендатор, или «якорь». «Якорей» может быть несколько. Будучи крупной и известной компанией, «якорь» способен обеспечить максимальное количество посетителей, которые пойдут в торговый комплекс именно «на него». То, какой у «якоря» будет профиль, зависит, прежде всего, от выбранной арендодателем концепции (развлекательный центр немыслим без кинотеатра, молл — без супермаркета и т.д.). Именно под «якорь» выделяются самые большие площади, а договор аренды заключается с ним ещё на предпроектной стадии. Конечно, расположение «якорного» арендатора предельно важно для остальных точек комплекса. Такому арендатору желательно предоставить помещения на первом этаже, где наблюдается самый плотный поток посетителей. Остальные арендаторы должны быть расположены на пути к «якорю».

Например, микрорайонный торговый центр рассчитан на торговлю товарами повседневного спроса, располагается внутри жилой застройки, ориентирован на покупателей, проживающих поблизости. Исходя из этого, наиболее типичными якорями микрорайонного торгового центра (на долю которых приходится от 30 до 50% торговой площади) здесь будут супермаркеты, продуктовые точки, аптеки, магазины бытовой химии.

Региональный торговый центр (более известный как молл) обладает общей площадью порядка 40–80 тыс. кв. м; «якорями» выступают не менее двух крупноформатных магазинов (50–60% торговой площади), кроме того — торговые галереи, магазины электроники, фудкорты (кафе и ресторанчики), мультиплексы, аттракционы.

Для фестивал-центра «якорем» будет совокупность предприятий развлечений и общепита.

Одной из часто встречающихся ошибок собственника торгово-развлекательного центра является неоднородность арендаторов. Бутики коллекционной одежды не должны соседствовать со стоками.

Ещё одна типичная ошибка собственника: большое количество торговых мест пустует или завешаны баннерами «Скоро открытие». Конечно, это в какой-то степени интрига для посетителей, но с другой стороны, чем больше торговых мест простаивает, тем чаще возникает мысль о невостребованности и непопулярности всего комплекса. Поэтому лучше дать арендаторам время на подготовку до открытия торгового центра.