Статьи / Транспортная доступность

Транспортная инфраструктура

Подъездные пути характеризуют один из главных факторов оценки торгового центра — транспортную доступность. Как правило, эта характеристика включает в себя целый ряд базовых параметров и понятий, ни один из которых нельзя упускать из виду.

Удобные подъезды — это…

Прежде всего это то, за что следует бороться ещё на стадии выбора земельного участка.

Транспортная доступность торгового центра определяется следующими параметрами: количество дорог, ведущих к ТРЦ, качество трасс, наличие удобного, правильно организованного заезда на парковку и территорию ТРЦ, а также доступность для любых видов транспорта. Для объектов на крупных загородных трассах доминирующее значение имеет автомобильная доступность, а для расположенных в центре города — пешеходная.

Идеальная дислокация для ТРЦ — 4-8-полосная проездная дорога не ниже городского значения, со специально оформленным съездом и трафиком не менее 25 тыс. машин в сутки. Основной параметр «удобства» — возможность легко подъехать к ТРЦ с любой стороны. Немалую роль играет и просматриваемость объекта с прилегающих трасс. Тот же «Европарк» прекрасно виден с Рублевки, но не заметен с МКАД. Впрочем, четко выделяться на фоне окружающей среды должен не только сам ТРЦ, но и подъезды к его паркингу. «Гвоздь» на Волоколамке замечательно виден с МКАД, но с первого раза сложно понять, как туда заехать. Не менее хитрый путь заезда у «Вэйпарка» на 71-м км МКАД — через бензоколонку. К тому же многоуровневая парковка полностью заслонила из вида сам ТРЦ.

В целом загруженность дороги — безусловный плюс для ТРЦ, поскольку это увеличивает вероятность так называемых импульсных, спонтанных покупок. А вот перегруженность магистрали, несомненно, минус: в пробках водитель нервничает и торопится мимо торговых объектов. Кардинально решить проблему подъездов можно только путем строительства новых развязок. Помогают и дорожные знаки, размещение указателей. Все это должно согласовываться с властями, да и вообще процесс организации движения стоит адресовать автоинспекции, а не девелоперам. К примеру, на Рублевке, где расположен «Европарк» и ряд других комплексов, интенсивное движение не только затрудняет подъезд к ТРЦ, но и психологически побуждает потенциального покупателя «проскочить» это место, не обращая внимания на торговые объекты.

Строительство дорог практически несовместимо с экономикой проекта торгового центра, поэтому наличие готовых подъездных путей к участку — жизненная необходимость для такого проекта. Так, по оценкам ряда экспертов, эстакада в Химках, в дополнение к основному подъезду с Ленинградского шоссе, стоила «Меге» около $5 млн.

Если объект построен на окраине, желательно, чтобы он был расположен на правой стороне дороги, при выезде из города. Негласное правило располагать ТРЦ на так называемой «вечерней» стороне улицы дает увеличение продаж примерно на 15%. Важное обстоятельство — близость разворота относительно основного потока машин в сторону ТРЦ.

При организации транспортной схемы на территории участка торгового центра важно не только предотвратить пересечение посетительского и грузового потоков, но также исключить левые повороты.

Весь транспорт, подъезжающий к ТРЦ, условно делится на легковые авто, малоканальные грузовики («Газели» и «бычки») и супермазы (фуры длиной от 12 м). Типичная проблема с логистикой на прилегающих дорогах и дублерах — это пересечение потоков покупателей и служб доставки. Для оптимального трафика по прилегающей территории необходимо минимизировать пересечение потоков машин и грузовиков, особенно большегрузных фур, которых только у «якоря»-гипермаркета может быть от 300 до 800 в неделю и минимум 40 в день. Для подвоза продукции к арендаторам необходимо организовать отдельный въезд. Если количество дебаркадеров рассчитано неверно, грузовики также забаррикадируют подъезды к ТРЦ. Грамотная организация всех этих зон закладывается на этапе совместной работы со специалистами — проектировщиками «якорей».

Но, к сожалению, не все площадки позволяют эффективно организовать разгрузку. Оптимально, если на подъездах к ТРЦ есть круговое движение. При этом если в проекте есть гипермаркет или один из якорей — крупный универсам с централизованными поставками, то обеспечить товарами ТРЦ, используя только малотоннажный грузовой транспорт, становится проблематично; в логистике необходимо предусматривать доставку товаров суперфурами. При этом необходимо учитывать радиус разворота выезжающих фур. Если застройка плотная и земельный участок заканчивается близко к корпусу здания, то этом случае грузовой транспорт не может для выезда комфортно развернуться на 90 градусов и дебаркадеры нередко располагают под углом в 45 градусов по отношению к выезду.

Не последнюю роль в вопросах удобства подъездных путей играют расположение, размеры и прочие особенности паркинга. В идеале машины должны сразу заезжать с основной трассы на парковку, не объезжая все здание по периметру и не плутая по мелким улочкам. Особенно сложно этот вопрос решается для ТРЦ в историческом центре города. При ТРЦ «Атриум» построена огромная подземная автостоянка, но многие посетители по привычке паркуются в три ряда на Садовом кольце, обеспечивая круглосуточную работу эвакуаторам. Возможно, они просто не хотят платить 100 рублей в час за паркинг ТРЦ.

Паркинг у ТРЦ с большим охватом аудитории может быть крышный, наземный неструктурированный, подземный или отдельно стоящий многоуровневый. Крышная парковка, на которую заезжают по спирали вокруг здания, считается одной из самых дешевых. Но она возможна, только если в ТРЦ не более трех этажей и его несущие конструкции позволяют нагружать кровлю.

Общий подход при проектировании паркинга прост: чем больше площадь ТРЦ, тем больше машиномест должно быть на прилегающей территории, из расчета 4 машиноместа на каждые 100 «квадратов». Для сравнения, во многих странах Европы на те же метры положено не менее 6 машиномест. В любом случае без плана парковки проект не будет утвержден госорганами, отвечающими за городское строительство.

Итоговая площадь под стоянку, проезды и разъезды примерно равна арендуемой площади ТРЦ — из расчета 25 кв. м на 1 машиноместо. Одна припаркованная машина занимает максимум 18 кв. м. Все эти параметры закладываются на этапе концептуальной работы и рабочего проектирования, после чего проект утверждают инстанции и власти. Впоследствии, в случае необходимости изменений, реализация проекта удлиняется минимум на полгода.

Вместе с тем существуют четкие законодательные нормы по расчету парковочных мест относительно общей площади объектов. По данным столичного правительства, согласно нормативам по обеспечению машино-местами объектов нового строительства в Москве, для ТРЦ в пределах Садового кольца необходимо 1 машиноместо на 70–80 кв. м общей площади, а за пределами кольца — 1 машиноместо на 40–50 кв. м.